菲律宾申博娱乐直营网:财面儿·中报深解|大悦城地产“双轮驱动”衰退路

本文来源于:财经网 王晗玉 2019/09/08
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无论是轻资产还是重资产,大悦城地产的对赌三年,依然承压。

刚于上月底发布的2019年中期报告让大悦城地产陷入了一种尴尬境地。

一方面,除营业收入一组指标外,其余多项指标均是以同比下滑的姿态亮相,增收不增利成为一大特点。另一方面,惨遭腰斩的签约金额又让年初重组后一再标榜的持有+销售双轮驱动、商业+住宅协同发展显得不是那么奏效。

通过高周转的住宅供养长周期的商业项目,是大悦城地产与中粮重组后希望延续的模式,而上半年并不亮眼的销售业绩也催促着大悦城通过更多方式回流资金。

就在中报发布不久后,大悦城地产又同时出售了上海、西安两个商业项目的部分股权。通过变自持为管理的模式实现轻资产转型,这也是其早前发布的商业资产资本循环战略的一环。不过也有业内人士认为,出售股权或许只是出于短期减压的目的,至于中长期可否持续,仍需观察。

住宅销售失速

观察大悦城地产在8月末发布的2019年中期业绩公告,可以发现增收不增利、销售失速是显著特点。

报告显示,2019年上半年,大悦城地产营业收入总额约为67.32亿元,同比增长67.2%;投资物业租金及相关物业管理服务收入约为22.06亿元,同比增长28.7%;物业开发收入及土地开发收入约为40.24亿元,同比增长120.3%;酒店经营收入约4.33亿元,与2018年同期持平。

虽然公告解释物业开发营收增幅较大的原因主要为前滩一号交付结算致使收入大幅增加,但刨除这个因素,以上依然是一组还算亮眼的数据。

而再看与营收相关的利润方面,却没有出现相应的增长。

中报显示报告期内,大悦城地产的整体毛利率较上年同期的54.6%降至53.1%;集团溢利约为16.90亿元,同比下降25.3%;公司拥有人应占溢利约为8.77亿元,同比下降48.0%;剔除投资物业之税后公允价值收益及汇率变动影响,公司拥有人期内应占核心净利润为5.51亿元,较上年同期下降63.9%。

尽管公告解释核心净利润下降与去年处置附属公司录得非经常性税后收益约11.07亿元有关,剔除该因素,公司拥有人应占核心净利润同比仍有31.4%的增长,不过集团整体利润下降已经难配营收这个光鲜的表面。

随后的销售数据更显尴尬。截至2019年6月30日,大悦城地产共实现签约金额约16.98亿元,签约面积97582.4平方米。而这项业绩在去年同期分别是49.88亿元和91317.8平方米。签约金额同比下降65.96%,呈现了比腰斩更惨烈的下滑。

虽然大悦城更多以商业地产形象示人,不过通过物业投资与物业开发两大板块对营收的贡献度来看,商业地产与住宅的占比不相上下。

观察近五年的数据,物业投资所带来的营收占总营收的比例分别为35.35%、40.72%、44.74%、29.56%、44.68%,同时物业开发所占比例分别为39.24%、28.03%、39.45%、61.22%、43.99%。

因此,本年度前六个月销售业绩的失速对大悦城地产来说应该是个不小的打击。

销售养持还是出售养持

这个打击不仅来自签约金额的下滑,更来自“持有+销售”双轮驱动策略的黯淡。

今年年初,大悦城地产与中粮地产完成重组,随后在3月份发布的2018年年报中,大悦城地产主席周政提出,此次重组为两家上市公司带来了效率与规模的极大提升,将形成中粮唯一“住宅+商业”的全业态地产专业化平台,有助于实现商业地产和住宅等多业态的协同发展。

而从大悦城致力于成为“城市运营与美好生活服务商”的定位不难分辨,商业地产与住宅二者究竟谁是养料,谁是花朵。

与此同时,“持有+销售”双轮驱动成为大悦城地产时常提及的战略。住宅销售周转快,商业地产回报周期长,以住宅养商业地产是多数房地产商普遍采用的模式。而当下销售额的骤减无疑是切断了商业地产大量的养料供给。

2019年中报显示,截至期末大悦城地产除租赁负债外的银行及其他计息借贷约为321.9亿元,较上年末增加了16.7%。负债增加、销售乏力的情况下,如何提供商业地产运营所需?

中报发布后的那个周末,一笔交易有望令大悦城地产迅速回笼资金21.01亿元。

8月30日晚间,大悦城地产发布公告表示根据重组框架协议,集团将以14.32亿元和6.69亿元转让上海、西安的两个大悦城项目股权予Garbo基金。转让完成后,大悦城地产将以管理方的角色继续运营这两个项目。

此外根据公告,本次转让也将使大悦城综合财务报表内减少约27.52亿元的债务。

这已不是大悦城首次以出售股权的形式回笼资金。此前在2016年与2017年,其曾分别出售旗下子公司49%的股权以及杭州大悦城大部分物业。其中立运、熙安、锦星三家子公司让大悦城套现逾90亿元,而杭州大悦城整体项目除购物中心自持外,住宅、酒店、写字楼等物业全部被出售。

销售乏力,股权出售倒是格外给力。

资本循环战略有待观察

有关最近的这次股权转让,虽公告中记载的是两家项目股权将全被注入Garbo基金,不过根据大悦城向财经网提供的补充资料,因Garbo基金即由大悦城联合其他投资机构发起设立,因此转让完成后大悦城还将通过基金享有该两项资产的权益。

而单就转让事项来看,却是令大悦城对上述两项目由自持变为管理运营。大悦城方面则表示,这是对其商业资产资本循环发展战略的延续。

2017年,大悦城地产发布了商业资产资本循环的发展战略,同年与投资机构联合设立了Garbo基金,专注于引入股权合作方并购存量项目,并改造升级成大悦城购物中心。大悦城地产将在其中扮演管理运营的角色,享受基金投资收益,同时收取项目运营费用。

简单来说,就是由原来的开发自持运营单打独斗,变为并购存量、合作持有、运营管理,即由重资产自持转为轻资产运营。

对比当下销售失速的境况来看,这一战略也算是减少了商业地产对住宅的依赖。不过财经评论员郭施亮指出,对于企业而言优化资产结构利于自身前行,而当前房企压力不少,出售股权或许只能短期减压,中长期能否可持续降负债、促进轻身前行,还需观察。

在年初的这场重组中,中粮地产与交易方明毅曾签订对赌协议,明毅承诺大悦城在2018至2020年的净利润累计为18.91亿元,如果交易在2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年至2021年,承诺累计净利润调整为为18.94亿元。

随后的2018年业绩会,周政也曾坦言实现三年业绩承诺有压力。今年的中期业绩会虽释放了至2021年可售住宅将达千亿的信息,但对比上半年销售能力来看,日后去化难言乐观。而当前的资本循环战略虽可依靠存量在短期内实现规模扩张、缩短回款周期,但相应的收益也将因合作方加入而被稀释,因此无论是轻资产还是重资产,大悦城地产的对赌三年,依然承压。

文/王晗玉 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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