什峋W絡遊戲最賺錢:观局|万科滑落之时,房企“厮杀”正浓

本文来源于:财经网 王亚静 2019/12/05
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在这片夜色中,究竟是厮杀出一条路,或是倒地不起,谁也说不清。

世间万物,唯一不变的就是变化。

在距离2020年还有不到30天的时间里,这丝变化在房地产市场上出现。今年最后一轮的“月考成绩单”中,行业标杆万科被“后来者”融创超越,世茂、龙湖、华润在top10的门槛内外相互较量。

多位行业内专家坦言,行业洗牌已经开始,并将持续。对于房地产市场来说,这不是黎明前的黑暗,而是夜色渐浓。

“回避本身就是问题”

当万科被滑落前三的新闻围绕时,郁亮讲话的余温还未散去。

11月28日的万科北方区域媒体交流会上,郁亮如期而至。在这个房地产市场的寒冬,在场的人都热切期盼着郁亮说点什么。

曾经不善言辞的郁亮变得可以幽默自嘲和调侃,他“四两拨千斤”的应对媒体的提问,“xx城市总,我考考你,你来回答这个问题”。无论什么样的问题,郁亮都借此巧妙的回避,最后轻松“盖帽子”、总结陈词,并赢得满堂喝彩。

说到万科的发展目标,郁亮说万科要做个好农民;提到在各个城市的投资,郁亮对城市详情如数家珍;提到频频爆雷的长租公寓,郁亮说还好万科有钱……事后回想,“干货”或许就剩下一句:万科要做活到最后的企业。

但当被喊话追问今年是否能超越恒大时,郁亮却又说着“不争不抢不在意”。“我们不注重排名,也不在意外界的看法。当企业在低点的时候,不要在意外界说什么,有时候蹲下是为了更好的跃起。”

无论郁亮是否在意,他也不得不承认,54岁时可以轻松跑完一场马拉松,并创造个人最好成绩。但在带领35岁的万科奔跑的时候,还是有些不容易。

在克而瑞公布的2019年1-11月中国房地产企业销售榜TOP100中的权益榜与操盘榜中,万科均被融创反超,遭遇“双杀”。而在观点指数发布的2019年前11月房企销售额权益榜中,万科仍居第三的位置。外界难以知晓真实数据为何,但双方的排位之争的确已经箭在弦上。

一位业内人士感慨到,“5年前,万科还在引领行业发展,现在呢?其实,有时候回避问题本身就是最大的问题,因为直面问题的时候,不是不想说而是无话可说。”

行业洗牌加速

谈及万科的“跌落”,资深地产专家薛建雄直指这是行业洗牌的开端,排名靠前的企业“厮杀”程度最为激烈。

从top5行列来看,在克而瑞公布的2019年1-11月中国房地产企业销售榜的权益金额榜中,融创反超万科8.1亿元位列第三;在操盘榜中,融创则超过万科159.6亿元。

若扩大到top10的权益榜来看,世茂、华润、龙湖三者间的竞争更是激烈。在克而瑞的权益榜中,华润置地跌落前10,与排名第9的世茂相差35.1亿元;而在观点指数公布的权益榜单中,龙湖以微弱劣势滑出前10,与排名第9的世茂相差50.1亿元。三家企业均明确对进入TOP10志在必得,但留给他们的时间仅剩不到30天。

排名的变化即使在top30的行列里也是显而易见的。以泰禾为例,在克而瑞、观点指数公布的销售榜、权益榜、或是操盘榜中,泰禾均滑出top30行列,并且排在30-40间的队尾。

对于房企排名发生的变化,合硕机构首席分析师郭毅认为是正常的市场现象。“每个企业不可能确保自己每一步都是正确的,确保一直处在快速发展的状态、保持在一个确定的领先身位上。很有可能一个局部的影响就可能导致企业业绩的排名波动。”

但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,排名变化是行业洗牌的一种表现。“现在房地产市场不好,和整个宏观经济承压也有关系,行业洗牌后续是不是会调整,也有一些不确定因素。但有一点是肯定的,行业盈利空间正在减少。”

薛建雄则直指,这轮行情今年刚向下,行业变动确实很大,并且这样的洗牌还会加剧。“很多房企向高杠杆高周转的企业学习,但自身产品开发和销售做不到高周转,被高杠杆拖死了。Top50里发展比较稳的私企有机会借此弯道超车。”

同策研究院首席分析师张宏伟同样认为,行业洗牌会逐渐加剧,并将持续到2025年。“行业是有周期波动的,这种变化有高有低。从我们研究的结论来讲,2025年是增量到存量转换的一个时间点,虽然说现在存量特征已经明显,但是真正意义上转换的时间应该是在2025年之后。”

张宏伟指出,2025年前后,整个市场的阶段将会明显的不一样。“所以,在这个阶段前后市场会出现比较大规模的整合和洗牌。此前的三五年或者更长的一段时间内,基本上是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,我认为接下来五年时间是大鱼吃大鱼的强强联合。”

销售压力空前

2019年对很多房企来说,非常难熬。房企不好过的原因,无外乎市场压力下,政策与资本端的双收紧前所未有的严厉。

野村证券地产首席分析师张正宇指出,当市场前端融资收紧,房企融资主要有三种路径:销售尾款;股权融资;独立融资。据此来看,销售回流现金的重要性不言而喻。

但从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上,超2成房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率不及80%。

多位业内专家指出,12月的行情会延续此前的低迷,压力继续增大。另据克而瑞报告显示,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。与此同时,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。其中,25个二三线城市成交量缓步下行,环比微跌2%,同比下跌15%。

市场下行的重压之下,地产圈引发了一股高管离职潮,且多涉及营销、财务等岗位。12月2日,奥山控股上市再度遇阻后,全面负责营销工作的副总裁兼中部区域集团总裁张岩确认即将离职;11月10日,带领正荣地产冲进千亿的行政总裁王本龙正式离职;10月17日,新力控股正在冲击上市时,副总裁兼首席财务官王炎请辞。

在这轮离职潮中,不乏招商蛇口、碧桂园、阳光城、协信地产、宝龙集团、鸿坤地产等多家知名房企的身影。据新京报报道称,今年四季度以来已有超过50位房企高管职务变动,离职人数超过20位,且多见于经营、财务、营销等岗位。

张宏伟指出,业绩没有完成,企业就要降成本,高管离职很正常。另外,部分企业反腐,也导致一部分员工离职,其中不乏一些高管。“在市场高速增长的时候,人才是供不应求的,在薪酬待遇方面存在一定泡沫。当市场开始回落,企业需要进行一些调整,据此让企业适应当前的市场环境。”

在这片夜色中,究竟是厮杀出一条路,或是倒地不起,谁也说不清。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚冉
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